ファンド調査：ホテル アマネク 浅草吾妻橋スカイ

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CREALの第1号案件【ホテル アマネク浅草吾妻橋スカイ】

CREAL（クリアル）の第1号案件「ホテル アマネク 浅草吾妻橋スカイ」について、投資の成功可能性を調査しました。

ホテルの立地

第1号案件はホテルです。すなわち、宿泊客が多いことが、投資成功のために重要です。そこで、「浅草吾妻橋」という立地を考察しましょう。

浅草吾妻橋は、浅草エリアにあります。そこで、浅草という土地について確認します。

ぐるなびが運営するサイトに、「LIVE JAPAN PERFECT GUIDE TOKYO」があります。訪日外国人向けの東京情報サイトです。

ぐるなびは、このサイトへのアクセス数を元にランキングを発表しました（引用元：LIVE JAPAN Awards 2018）。

浅草にある店舗等が何位にランクインしているか、確認しましょう。

• グルメ部門：6位
• 体験部門：1位、4位、9位
• 観光部門：2位

浅草が上位に顔を出しています。すなわち、浅草周辺では外国人観光客が多いことが分かります。浅草寺など、周辺に観光スポットも多いです。

ということは、ホテルの立地は良いと予想できます。

外国人観光客数の推移

次に、外国人の観光客数の推移を確認しましょう。データ引用元は「日本の観光統計データ」です。

政府のキャンペーンの成果もあって、訪日外国人数は大きく増えています。大勢の外国人が日本にやってきて、そして、多くの人が浅草に注目しています。

すなわち、ホテルの立地として良い環境だと言えそうです。

アマネク浅草吾妻橋スカイのイメージ動画

下の動画は、CREALが制作したイメージ動画です。立地の良さ、新しいホテルであること、外国人観光客を意識していることが分かります。

ファンド募集額とホテル取得価格の比較

「ホテル アマネク 浅草吾妻橋スカイ」は、立地が良いことを確認しました。

次に、今回の案件の募集額を確認しましょう。8億8,000万円です。とても大きな金額です。では、「ホテル アマネク 浅草吾妻橋スカイ」を実際に買うとしたら、いくらになるでしょうか。

不動産の実勢価格と募集額に著しい差がある場合、この投資案件は怪しいかも？と警戒する必要があります。

しかし、不動産価格は、個別性が極めて高いです。このため、適正な価格を算出するのは、とても難しいです。

例えば、生前贈与などで、土地所有者が今すぐにでも換金したい場合、安値でも売買が成立するでしょう。一方、売主が売る必要性を感じていない状況で、買主はビジネスをしたいからその不動産を買いたいという場合、高めの金額で交渉が成立するでしょう。

よって、ここでは、不動産価格（試算値）と募集額にひどい差がなければOKという意図で試算します。

浅草吾妻橋の地価

最初に、浅草吾妻橋の地価を確認します。地価を調べるにあたり、国土交通省が公開している「土地総合情報システム」を利用させてもらいました。

このデータベースは、不動産売買をした人からアンケートを集めて価格を公表しているものです。よって、大雑把ですが、周辺の不動産価格を把握できるツールです。

このデータベースを使いますと、「墨田区 吾妻橋」で1件ありました。以下の内容です。

今回の案件は、ホテルです。敷地面積は273.3㎡ですので、この単価をそのまま使うのは難しそうです。ある程度まとまった土地をホテル用で購入するには、土地価格はもっと高くなると予想できるためです。

そこで、検索範囲を広げますと、以下の案件がありました。

面積は似ていますが、住所が違います。今回のホテルは、浅草のすぐ近くです。東向島は、浅草から少し遠いです。ホテルの立地とすれば、吾妻橋の方が有力と予想できます。そこで、単価はもっと高くなると予想できます。

もう一件の例を見ましょう。

浅草と比べて、外国人の人気観光スポットとしては目立たない存在かもしれません。しかし、錦糸町が徒歩圏内です。よって、価格としては1㎡あたり150万円前後が適切ではないだろうか？と予想できます。

そして、買主が積極的に働きかけて不動産を購入しているだろう状況を反映しますと、価格は大幅に上がっていても不思議はありません。

「ホテル アマネク 浅草吾妻橋スカイ」の土地面積は273.3㎡です。正確な価格を算出するのは困難ですが、仮に土地価格を1㎡あたり170万円としますと、土地価格は4億9,000万円強という試算になりました。

（予想なので、正確さはとりあえず脇に置きます）

建物価格を試算

次に、建物の取得費用を計算しましょう。国土交通省が公表している「建築着工統計調査」を利用しました。

「ホテル アマネク 浅草吾妻橋スカイ」は、この統計調査では「東京都、宿泊用途、鉄骨造」となります。1㎡当たりの工事単価は43.79万円（1坪当たり145万円弱）となりました。

高いような気がしますが、統計資料として示されている数字ですので、このまま使います。オリンピック関連で工事が盛んですから、工事費が高くなっているのかもしれません。

延床面積から計算しますと、建設費は3億8,800万円強となりました。

ホテルの物件価値

以上、土地価格と建築費用を計算しました。

土地価格を計算する際の根拠がぼんやりしていますし、工事費も統計を使ったものにすぎないためです。

また、不動産を取得するのに、土地代と建物代だけでOKというわけにはいきません。さらに、今回の試算では「ホテルの収益力」を全く考慮していません。よって、実際の適正額はもっと大幅に高額になる可能性があります。

なお、CREALを運営している（株）ブリッジ・シー・キャピタル自身も、自己資金で劣後出資します。

以上、総合的に考えますと、今回の募集額は適正な範囲だと言えそうです。

想定利回り

今回の投資では、想定利回りは4.2％となっています（毎月の配当を元に計算した数字です）。これは、現実的な数字だろうと思います。

全額自己資金でアパートを建て、入居者を入れて不動産経営する場合を考えてみますと、現実的な数字に見えます（比較の対象が小規模すぎますが、個人で考えるとイメージしやすいです）。

なお、物件の住所や延べ床面積等の重要情報は、口座開設してログインすると閲覧可能です。

キャンペーン実施中

なお、2018年12月27日17時までに投資申込をしますと、以下のキャッシュバックを受けることができます。投資額の1％～2％に相当します。案件の想定利回りに上乗せして検討しましょう。

投資申込金額	キャッシュバック金額
10万円以上30万円未満	投資申込額の1％
30万円以上	投資申込額の2％

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