ソーシャルレンディングとREIT（不動産投資信託）を比較

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ソーシャルレンディングの事業者サイトをいくつも見て回ると、不動産関係の案件が多いことに気づきます。不動産に抵当権を付けられることが理由かもしれません（不動産をあまり扱わない業者もあります）。

そして、REITとは、不動産投資信託のことです。

では、不動産関連を対象とするこの2つの投資は、どのように違い、どのように同じでしょうか。概要を確認しましょう。

REIT（不動産投資信託）の概要

最初に、REIT（不動産投資信託）を確認しましょう。ソーシャルレンディングと比較しやすいように考えます。下の画像は、投資信託協会ホームページからの引用です。日本のREITなので、J-REITと書いてあります。

本当は、REITに関係する機関はもっとたくさんあります。しかし、ざっくり説明すると、上の図の通りになります。

J-REITは、その収益を投資家に分配します。

ソーシャルレンディングの概要

下の図は、ソーシャルレンディングの概要図です。ソーシャルレンディングの場合も、下の3つの当事者のほかに、いくつか関係者が出てきます。しかし、基本的な仕組みは下の通りです。

私たち投資家は、事業者に資金を出します。事業者は、その資金を誰かに貸します。借りた人は、契約に従って元本と利子を事業者に返金します。そして、私たちはそこから収益を得るという構図です。

ソーシャルレンディングとREITの違い

図で見る限り、REITとソーシャルレンディングは同じようなビジネスに見えます。しかし、実際は大きく異なります。そこで、私たち投資家から見た主な違いを確認しましょう。

違い1：投資対象

REITとソーシャルレンディングでは、投資対象が異なります。

REITは、不動産を買い、誰かに貸して賃貸収入を得ます。あるいは、価格が上昇したところで売却して利益を得ます。一方、ソーシャルレンディングの場合、借りた人が確実に返済するように、注意監督します。

同じ不動産関連といっても、投資対象は大きく異なります。どちらが容易でどちらが難しいということはないでしょうが、必要とされる能力はそれぞれ異なることが分かります。

違い2： 売買の容易さ

REIT（不動産投資信託）は、取引所に上場しています。すなわち、上場株式と同じように、私たちは時価で売買できます。

よって、REITで価格の上下動を狙ってトレードすることもできますし、配当狙いの投資も可能です。REITは、他の株式に比べて配当が大きい傾向があります。よって、長期保有に向いている銘柄かもしれません。

一方、ソーシャルレンディングの場合は、自由に売買できません。

ただ、投資期間は半年から1年くらいのものが多いです。よって、1年くらいは使う予定がない資金で投資すれば、このデメリットは問題にならないでしょう。

また、初めから売却できないと分かっているので、「いつ売却したら得だろうか？」と心配になる必要もありません。

配当で得られる利率は、ソーシャルレンディングの方が高い傾向があります。概ね3％～10％くらいでしょうか。REITの場合は、3％～5％くらいが多いようです。

違い3： 取得できる情報量

私たち投資家が取得できる情報量にも、大きな差があります。

REITの場合：

REITは、上場しています。すなわち、情報公開のレベルが高いです。REIT全体の財務諸表はもちろんのこと、どの不動産を取得しているのか、取得額はいくら、時価はいくら、入居率、テナント数、水道光熱費に至るまで公開されています。

REIT銘柄は数多くあります。よって、価格と配当利回りだけでなく、これらを詳細に分析して投資先を決めることができます。

ソーシャルレンディングの場合：

一方、ソーシャルレンディングの場合は、得られる情報が限られます。これは、法律による制限が影響しています。

資金の借主情報は、ほとんど分かりません。誰が借りているかを確定できる情報は、まず出てきません。ソーシャルレンディング事業主が提示する「ぼんやりした情報」を頼りに、投資するかどうかを決めます。

私たち投資家とすれば、誰が借りているかという情報は重要です。しかし、法律の要請で公開できません。よって、事業者がどれほど優秀か？が頼りです。

よって、自分で隅々まで調べて検討したい場合、ソーシャルレンディングは難しいかもしれません。そこまで調べなくてもいいよ、という場合は、ソーシャルレンディングの情報の少なさを許容できるでしょう。

違い4：投資期間

よって、ソーシャルレンディングは、長期運用に向きません（できません）。

しかし、ソーシャルレンディングの投資案件は、複数あります。よって、投資資金を回収したら、別の案件に資金を再投入できます。これを繰り返すことにより、結果的に長期投資と同じような効果を得られます。

違い5：収入の大きさ

REITは、上場株式の中では年利回りが高い方です。概ね3％～5％くらいでしょう（銘柄によって異なります）。

一方、ソーシャルレンディングは、3％～10％を中心とした範囲です。明らかに、ソーシャルレンディングの方が高い数字です。

しかし、世の中の投資家全員がREITを捨てて、ソーシャルレンディングに押し寄せているわけではありません。多くの投資家が、REITに資金を投じています。

この理由ですが、今まで考察してきた諸点が影響しているでしょう。すなわち、いつでも売買できるか、情報公開の程度はどうか、です。また、次に考察する税制も、大きく影響していると予想できます。

違い6：税制

REITの場合、上場株式と同じ税率です。すなわち、20.315％です。一方、ソーシャルレンディングの場合、雑所得として総合課税となります。総合課税ですから、給与等と合算して税金計算することになります。

下は、税率の表です（2015年以降）。

課税される所得金額	税率	控除額
195万円以下	5％	0円
195万円超、330万円以下	10％	97,500円
330万円超、695万円以下	20％	427,500円
695万円超、900万円以下	23％	636,000円
900万円超、1,800万円以下	33％	1,536,000円
1,800万円超、4,000万円以下	40％	2,796,000円
4,000万円超	45％	4,796,000円

いわゆる累進課税です。これに、住民税が10%加算されます。REITの税率が20%くらいなのに対し、ソーシャルレンディングで大きく稼ぐと、懲罰的な税金を支払う必要があります。

うっかり（？）4,000万円より多く稼ぐと、住民税と合わせた税率は55%となります。

そこで、いくら稼ぐ予定か？が、REITとソーシャルレンディングの選択で大きく影響するでしょう。実際は、ソーシャルレンディングで数千万円稼ぐ人は稀でしょうから、あまり意識しなくても良いかもしれません。

比較のまとめ

比較対象	REIT	ソーシャルレンディング
投資対象	不動産	資金を借りたい人
売買の容易さ	時価で売買（期限無し）	投資期限・保有期限あり
情報量	情報公開のレベルが高い	限定的（法律による制限）
投資期間	有効期限無し	有効期間は概ね半年～2年
年利回り	概ね3％～5％	概ね3％～10％
税制	申告分離課税（一律20.315％）	総合課税（累進課税）

以上をまとめて一言で書くならば、以下の通り言えるでしょう。

ソーシャルレンディングは、情報公開等で少し劣る分、高い利率を提示しているといえそうです。

どの証券会社でREITを買うか

以上の通り概観しますと、ソーシャルレンディングもREITも、それぞれ魅力を持っています。そこで、REITを買うと決めた場合、どの証券会社で口座を作るのが良いでしょうか。

REITは、どの証券会社で買っても同じものを買えます。

よって、証券会社選択で最も重要なのは、売買手数料になります。同じREITを買えるのですから、手数料は安い方がいいです。

この視点で考えますと、最安水準の売買手数料で買えるのはDMM株です。下に、売買手数料（税込）を掲載します。インターネット証券大手の楽天証券の手数料と比較してみます（カッコ内は楽天証券の売買手数料です）。

DMM株と楽天証券の手数料比較表

売買額	DMM株	楽天証券
5万円以下	54円	54円
10万円以下	86円	97円
20万円以下	104円	113円
50万円以下	194円	270円
100万円以下	367円	525円
150万円以下	432円	628円
300万円以下	648円	994円
300万円超	864円	994円～1,050円

DMM株ならば、ネット証券大手の楽天証券よりも手数料が安いです。少しでも安い証券会社で売買すると有利です。

• DMM 株

なお、ソーシャルレンディングの場合は、各事業者で独自の案件を販売しています。よって、ある事業者のソーシャルレンディング案件を、別の事業者で買うことはできません。

色々な事業者で口座を持って、案件ごとに口座を使い分けましょう。

次のページでは、ソーシャルレンディングと株式投資を比較します。

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